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中新社北京1月14日電 (記者 龐無忌)2025年，在樓市邁入結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速去庫存的新周期之際，上游土地市場也展現(xiàn)出一系列結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變：整體規(guī)模收縮的同時，土地供應(yīng)提質(zhì)，房企投資高度聚焦于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，市場分化格局進一步凸顯。這些變化折射出房地產(chǎn)上游正率先向新發(fā)展模式過渡。

一是縮量。

中指研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年中國300城各類用地成交面積24.6億平方米，同比下降10.4%；土地出讓收入3.3萬億元(人民幣，下同)，同比下降11.4%。

土地成交規(guī)模下滑很大程度上源于供應(yīng)縮量。2025年，300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，降幅高于土地成交面積降幅。這說明在成交乏力、房價總體走低的背景下，各地主動壓降土地和商品房供應(yīng)規(guī)模。

這與國家調(diào)控思路一致。2024年10月，自然資源部明確表示，指導(dǎo)各地合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對于去化周期過長的城市暫停供應(yīng)商品住宅用地。

在這種嚴(yán)控增量的導(dǎo)向下，克而瑞研究中心指出，從2025年年初開始，各地就自發(fā)調(diào)降商品住宅用地的供地計劃，同時，許多地方采用盤活存量替代增量供應(yīng)的方法，保障性住房用地占比也有所下降。

二是提質(zhì)。

主動控量的同時，土地供應(yīng)也出現(xiàn)“提質(zhì)”特征。2025年，各城市紛紛拿出區(qū)位較好的核心地塊，如北京海淀區(qū)、上海虹口區(qū)等中心城區(qū)均有地塊入市。不少地方加大低容積率優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，支持“好房子”項目建設(shè)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年，300城推出的住宅用地中，容積率在2.0以下的占比達42.3%，較2024年全年提升7.7個百分點，是近10年來最高水平。成都、蘇州還對配建公共服務(wù)設(shè)施的項目給予容積率獎勵。

三是集聚。

分析認為，今年以來土地市場一大特征為：少部分頭部房企聚焦少數(shù)核心城市拿地。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等8家房企拿地金額超300億元，其中有5家房企在上海拿地最多，有2家房企在杭州拿地最多。此外，這8家頭部房企在北京、深圳、南京、成都等城市拿地金額也較高。

房企拿地集中推高了核心城市熱點地塊的價格。去年年末，南京一宗地塊以每平方米超過4.5萬元的樓面價成交，刷新了當(dāng)?shù)匾丫S持十年的單價紀(jì)錄。2025年一季度，北京、成都兩度刷新土地單價紀(jì)錄，杭州三次刷新單價紀(jì)錄。分析認為，這意味著在市場整體調(diào)整的背景下，房企的投資正變得高度聚焦，有限的資金集中投向核心城市中最優(yōu)質(zhì)的稀缺地塊。

四是分化。

投資聚焦加劇了市場分化。中指數(shù)據(jù)顯示，2025年，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩(wěn)，平均溢價率在10%左右。其中，深圳、杭州溢價成交土地宗數(shù)占比均超七成，上海占比近六成。而三四線城市土地市場仍處調(diào)整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降明顯。

上述“四重變奏”表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場還處在新舊模式轉(zhuǎn)換的時期?？硕鹧芯恐行恼J為，土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的最上游，其指標(biāo)調(diào)整幅度更為顯著，或先一步調(diào)整到位。根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)預(yù)估，2025年全年各地土地成交建筑面積僅為商品房成交面積的1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業(yè)全口徑新增供給已低于新房成交，2025年房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入去庫存新周期。土地市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，正是其向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的信號。(完)